Wir geben einen kurzen Überblick darüber, wie schweizerische Immobilien von der Corona-Krise betroffen sind. Während Wohnimmobilien wenig betroffen sein dürften, werden Büroimmobilien und Einkaufszentren unter Druck geraten. Hinsichtlich geschuldeter Mieten von Räumlichkeiten, die aufgrund des Lockdowns nicht geschäftlich genutzt werden durften, herrscht Rechtsunsicherheit.

 

Grösster Wirtschaftseinbruch seit 1975 in der Schweiz

In der Schweiz dürfte es zum grössten Wirtschaftseinbruch seit 1975 kommen. Das SECO rechnet für 2020 mit einem Rückgang des (Sportevent-bereinigten) BIP von -6.7%. Als kleine, offene Volkswirtschaft besteht für die Schweiz das Risiko, dass sie überdurchschnittlich stark in Mitleidenschaft gezogen werden könnte.

 

Hilfspaket in Höhe von 6% des BIP belastet Kreditwürdigkeit nicht

Der Bundesrat hat ein Hilfspaket von 40 Mrd. Schweizer Franken beschlossen, was rund 6% des Bruttoinlandsproduktes entspricht. Der schweizerische Staatshaushalt ist dank der 2003 eingeführten Schuldenbremse solide, es droht somit keine Schuldenkrise. Die Schweiz gehört zu den Ländern mit der besten Kreditwürdigkeit weltweit.

 

Immobilien gehören zu den spätzyklischen Anlagen

Das Coronavirus dürfte auch am schweizerischen Immobilienmarkt Bremsspuren hinterlassen, insbesondere bei Gewerbeimmobilien sowie Verkaufsflächen und Einkaufszentren sind negative Einflüsse zu erwarten. Immobilien reagieren fast immer verspätet auf eine Verschlechterung der Konjunkturlage, sie gehören klar zu den spätzyklischen Anlageklassen.

 

Büroimmobilien und Einkaufszentren unter Druck

Sollte sich die Tendenz zur Heimarbeit fortsetzen, könnten die Vermietungspreise für Büroflächen spürbar unter Druck geraten (vgl. nachfolgende Grafik). Die Nachfrage nach Büroflächen könnte durch die Rezession und aufgrund von Unternehmens-Insolvenzen, sowie einem strukturellen Anstieg der Heimarbeit negativ betroffen sein. Der erwähnte Index basiert auf Inseraten für Büroflächen und ist qualitätsbereinigt. Er wird von Wüest Partner im Auftrag der SNB berechnet. Ebenfalls stark negativ betroffen sind Immobilien, die ein hohes Exposure gegenüber dem Tourismus oder gegenüber Konferenzen und Messen haben.

 

Gewerbliche Büroflächen Nachfrage-Preisindex Schweiz

Gewerbliche Büroflächen Nachfrage-Preisindex Schweiz
Quelle: Swiss National Bank (SNB)

Flut von Mietreduktionsanträgen und Rechtsunsicherheit

Eigentümer von Geschäftsliegenschaften werden mit Anträgen für Mietzinsreduktionen und Stundungen bombardiert. Ob die Miete überhaupt geschuldet ist, wenn der Mieter, bspw. ein Gastronom, sein Restaurant gar nicht öffnen durfte, wird (vermutlich erst nach Jahren) höchstrichterlich geklärt werden müssen.

 

Wohnsegment ist Quelle der Stabilität

Das Wohnsegment hingegen dürfte sich krisenresistent zeigen. Bloss bei Mietobjekten in peripheren Lagen sorgen ansteigende Leerstände für etwas Unbehagen.

Hinzugewinnen könnten Logistikimmobilien, welche vom Wachstum im Online-Handel profitieren.

 

Weniger unattraktiv als «Eidgenossen»

Schweizer Immobilien sind historisch betrachtet, stattlich bewertet. Dennoch sind sie im Vergleich zu schweizerischen Staatsanleihen «deutlich weniger unattraktiv» bewertet. Der Anlagenotstand im Bereich festverzinslicher Anleihen und der hohe Anlagebedarf schweizerischer Pensionskassen und Versicherungen wirkt weiterhin preisstützend.


Thomas Härter
Chief Investment Officer Aquila