Immobilien sind Pandemie-immun. In der Schweiz sogar noch stärker als im übrigen Europa. Corona-bedingte, dauerhafte Preisverwerfungen oder gar -einbrüche sind kaum festzustellen. Gerade der Schweizer Immobilienmarkt erweist sich als überraschend resistent: Die Zinsen sind nach wie vor niedrig, die Flächen in den Ballungsgebieten sind knapp, die Nachfrage bleibt stabil und die Wirtschaft dürfte im laufenden Jahr wieder wachsen. In diesem Umfeld sind Immobilien für Institutionelle wie Private ein sicherer Anlagehafen, für den es kaum Alternativen gibt. Mit der Vermietung von Büros oder Wohnungen sind Immobilienanleger bisher glimpflich durch die Pandemie gekommen. Dennoch wird die Pandemie den Arbeitsmarkt nachhaltig verändern und auch den Immobilienmarkt beeinflussen.

 

Nach wie vor ein sicherer Hafen

COVID-19 schuf 2020 auch am Immobilienmarkt eine völlig neue Situation. Waren während des ersten Lockdowns im Frühling 2020 die Auswirkungen der Pandemie noch unklar, zeigte sich rasch, dass der Mangel an Alternativen die Anlageklasse Immobilien weiter zum sicheren Hafen macht. Dies trieb die Kaufpreise in der Schweiz wider Erwarten erneut nach oben, berichtet der Immobilien-Dienstleister CSL. Ausserhalb der Stadtzentren habe aber das Interesse an Büroimmobilien zumeist abgenommen. Dagegen intensivierte sich der preistreibende Wettbewerb um Wohninvestments 2020 nochmals. Stimuliert durch anhaltend tiefe Zinsen war die Nachfrage nach direkten Immobilieninvestitionen auch 2020 ungebrochen, notiert Wüest Partner AG im jüngsten Schweizer Immobilienmarktbericht.

Bei Mietwohnungen sieht Wüest Partner AG vor allem den anhaltenden Trend zu mehr Klein- bzw. Singlehaushalten, der den durchschnittlichen Wohnungsbedarf pro Person erhöht und so die Nachfrage nach Mietwohnungen stützt. Die Bevölkerung werde zwar weiterwachsen, aber es würden immer noch viele Neubauten erstellt. Mittelfristig könnten es jedoch weniger werden. 2020 seien in der Schweiz nur noch Neubaugesuche über 11,2 Mrd. Franken eingereicht worden, 6,4% weniger als im Schnitt der vorangegangenen drei Jahre.

 

Wohneigentum bleibt gefragt

In der Schweiz bleibe die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum hoch. Einmal mehr seien seit Anfang 2020 die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen um 5,1% und für Einfamilienhäuser um 5,4% gestiegen. „Die guten Finanzierungsbedingungen und verhältnismässig hohe Lohnanstiege zu Beginn des Jahres, gepaart mit einem (durch die Folgen der Corona-Pandemie) gesteigertem Bedürfnis nach hoher Wohnqualität und Privatsphäre, haben das Interesse an Wohneigentum steigen lassen“, schreibt Wüest Partner AG. Auf der anderen Seite sei das Angebot dünn gesät. Ähnlich sieht CSL Immo die Lage. Der Schweizer Wohnmarkt habe von der Pandemie profitiert: „Wer im Homeoffice sass, kam nicht umhin, sich intensiver mit der eigenen Wohnsituation zu befassen. Zusammen mit den tiefen Zinsen befeuerte dies die Nachfrage vor allem im Eigentumssegment, sodass selbst vorher schwer vermarktbare Objekte an weniger attraktiven Lagen Käufer fanden“.

Angesichts der schwierigen Ausgangslage für die Realwirtschaft, die 2021 zu tieferen Löhnen und zu steigenden Arbeitslosenzahlen führen dürfte, geht Wüest Partner AG davon aus, dass sich die Preise im laufenden Jahr nicht im gleichen Ausmass weiter erhöhen werden. Dennoch gerät für Normalverdiener in der Schweiz Wohneigentum „zunehmend ausser Reichweite”, wie die Neue Zürcher Zeitung anmerkt. Ein Haushalt mit mittlerem Einkommen und dem minimal notwendigen Eigenkapital könne sich ein Zuhause für höchstens 740 000 Franken leisten. Solche Objekte seien aber rar geworden.

 

Büroflächenmieten (noch) nicht unter Druck

2020 verzeichneten die klassischen Bürobranchen in der Schweiz noch ein leichtes Stellenwachstum, womit die Nachfrage nach Büroflächen vorerst nicht abbrechen dürfte, argumentiert Wüest Partner AG. Die inserierten Mietpreise für Büroflächen seien zwar 2020 noch stabil (+0,2%) geblieben, aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten und weil das baubewilligte Volumen zuletzt wieder deutlich gestiegen sei, könnten die Preise künftig jedoch stärker unter Druck geraten, heisst es weiter.

 

Die Pandemie wird die Angebotsstruktur und -qualität des Arbeitsmarktes nachhaltig verändern und auch den Immobilienmarkt nicht unberührt lassen. Weil auch nach dem Ende der Pandemie immer mehr Menschen im Homeoffice arbeiten werden und weniger im Büro, erhöhen sich die Anforderungen an die eigenen vier Wände. Gebraucht wird mehr Platz (ein zusätzliches Arbeitszimmer). Und da ausserhalb der Ballungsgebiete mehr Wohnraum für weniger Geld zu haben ist, wird die Peripherie attraktiver. Schweizweit sind die Marktmieten 2020 gemäss Wüest Partner um 2,05% gesunken. 2021 dürfte sich dieser Rückgang leicht abschwächen. Schon jetzt seien in den Portfolios der Immobiliengesellschaften und -Fonds Wohnimmobilien deutlich höher bewertet als Geschäftsimmobilien.

Auch die Anforderungen an die Büroflächen steigen. Das klassische Grossraumbüro dürfte ausgedient haben. Die künftige Büroarchitektur sollte darauf ausgerichtet sein, Kreativität, Interaktion und sozialen Austausch unter der Belegschaft zu fördern. Bis 2030 dürfte sich in der Schweiz die Zahl der regelmässig von zu Hause arbeitenden Erwerbstätigen in Bürobranchen auf 38% gut verdoppelt haben, schätzt Claudio Saputelli, Head Swiss & Global Real Estate bei der UBS. Nur noch knapp ein Drittel würden dann noch ausschliesslich im Büro arbeiten; 2019 waren es noch zwei Drittel.

 

Deutschland sicher und solide

Deutschland bleibt, wie die Schweiz ein Mieterland (obwohl sie mit 51.1% – gegenüber 42.5% in der Schweiz – eine höhere Wohneigentumsquote aufweist), die Eigentumsquote zählt traditionell zu den niedrigsten in Europa. Sie dürfte sich trotz hoher Umsatzzahlen im Wohnsegment 2020 nur marginal verändert haben, schreibt das internationale Immobilienberatungsunternehmen Colliers. Dessen ungeachtet sei das Segment Wohnen in Deutschland mit zuletzt rund EUR 186 Mrd. Transaktionsvolumen (davon entfallen EUR 58 Mrd. auf den Mehrfamilienhaus-Bereich), nicht nur die grösste Immobilien-Assetklasse, sondern auch die „emotional am stärksten besetzte“. Im jüngsten Report Residential Investment 2020/2021 kommt Colliers zu dem Befund, dass Deutschland „einer der sichersten und solidesten Wohnmärkte in Europa“ ist – auch in einer Zeit, die durch die COVID-Pandemie „bisher nicht gekannte Unsicherheiten aufwirft“. Die Megatrends wie Urbanisierung seien jedoch weiterhin intakt.

 

Durch den seit Jahren anhalten Boom der Städte habe sich die Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen deutlich erhöht. Mietwohnungen bleiben knapp, die Neubauten – 2019 wurden 293 000 Mietwohnungen fertiggestellt – können den Bedarf (Colliers schätzt ihn auf rund 400 000) nicht annähernd decken. Kaufpreise und Mieten in den deutschen Metropolen hätten seit der Nachkriegszeit kontinuierlich an Wert gewonnen. Die jüngere Vergangenheit bestätige die langfristigen Trends, trotz COVID: Mit Ausnahme von Berlin, wo im Januar 2020 der Mietendeckel eingeführt wurde, sind in den übrigen sechs grössten Städten Deutschlands, (Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München) die durchschnittlichen „Neuvermietungsmieten“ zur Jahresmitte 2020 um 2% höher (bei 0,9% Inflation) als zum Jahresende 2019 vor COVID-19. Der allgemeine Trend der Mieten und Kaufpreise sei weiterhin intakt „und dürfte dies auch in den nächsten Jahren bleiben“, resümiert Colliers.

 

Umdenken in Italien

Italien ist das genaue Gegenteil von Deutschland. Die Wohneigentumsquote ist eine der höchsten Europas (Platz 10). Nach Angaben des italienischen Finanzministeriums besitzen gut 75% der italienischen Familien Wohneigentum. Der Wohnmarkt ist seit Jahren stabil und somit auch „pandemieresistent“. Für die übrigen Immobiliensektoren – Büros, Logistik, Hotels und Einzelhandel – war 2020 gemessen am Anlagevolumen ein Überraschungsjahr und ein Jahr des Übergangs, schreibt Colliers Italia im Jahresrückblick. Mit rund 8 Mrd. Euro blieb das in diesen Branchen investierte Volumen 33% unter dem Niveau von 2019. Der pandemiebedingte zweitweise Stillstand habe die Abschlüsse von Immobiliengeschäften verzögert. Der Neustart nach dem ersten Lockdown brachte eine Wiederbelebung und eine Neuausrichtung. Logistik steht im Fokus.

Durch die Pandemie erlitt neben dem Beherbergungsgewerbe vor allem der Einzelhandel Einbrüche. Da gleichzeitig der Onlinehandel einen Boom erlebt, richtet sich das Investoreninteresse auf die Verbesserung der Infrastruktur des Logistik-Sektors. Man beschränkt sich nicht mehr nur auf die klassischen Lagerhallen in Autobahnnähe. Gesucht sind nunmehr auch kleinere Depots in den Innenstädten – auf der „letzten Meile“ zum Endkunden. In Logistik flossen in Italien zwischen 2017 und 2019 laut Colliers rund 12% der Immobilien-Anlagen (ausserhalb des Wohnmarktes). Dieser Anteil dürfte sich in den nächsten Monaten erhöhen – schliesslich könnten Investoren auf der Suche nach Engagements mittlerweile auf ein „dickes Liquiditätspolster“ zurückgreifen.

Auch 2020 blieben Büros in Italien die wichtigste Immobilien-Anlageklasse mit einem Volumenanteil von rund 40% (ausserhalb des Wohnmarktes). Aus Gründen der Risikominimierung angesichts der Unwägbarkeiten der Pandemie konzentrierten sich Investoren auf Spitzenobjekte (Toplage, kaum Leerstände). Hier waren vergleichsweise wenig Abstriche an der Rendite zu verkraften. Dagegen setzte in den Sekundärlagen eine Neubewertung nach unten ein, die sich nach Ansicht von Colliers im laufenden Jahr verstärkt fortsetzen dürfte.

 

Globale Belebung 2021

Global erwartet Colliers im laufenden Jahr und vor allem in der zweiten Jahreshälfte einen Anlage-Boom und zwar eine Zunahme der Immobilien-Investments um satte 50%. Flossen im Jahresdurchschnitt 2015 bis 2019 jeweils 1,65 Billionen US-Dollar weltweit in Immobilien, dürften es 2020 wahrscheinlich nur noch 1,3 Billionen US-Dollar gewesen sein. Für 2021 dürfte das Immobilien-Anlagevolumen weltweit auf rund 1,95 Billionen US-Dollar anwachsen.


Manfred Kröller
Finanzjournalist